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邓连喜与观点对话

2020-02-15 来源:

  邓连喜与观点对话:马上办公连线上下

  编者案:8月日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几近所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

  我们寻找中国地产商业统领们的独特故事与视野,寻找指引中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

  这是我们的名列前茅次会面,“其实我对你们很熟习”,邓连喜1开口就缩短了彼此间的距离感。

  在戴德梁行工作了十年,也是邓连喜少有一份工作经历。问他为何会选择创业,“我的偶像是梁振英先生。”邓连喜明显对我们很信任:“他就是自己创业的。”

  “戴德梁行等五大行服务的客户都是大型企业,实际上国内中小企业占到80%以上。”邓连喜开始有了自己的想法:“服务中小企业,让办公选址更轻松,是我们创业的初心”,马上办公顺势而生。

  马上办公诞生的时机很奇妙,在2015年前后国内掀起联合办公风潮,一波波创业热潮也催生了大量的办公室短租需求,相应而生的也有大量WeWork追随者。

  此时邓连喜看到了做平台的机会,他想打造一个办公领域的Airbnb,租客可以搜索寻觅自己想要的办公场所,业主或“二房东”则可以发布房源,而马上办公同时扮演“中介”的服务角色。

  站在风口上,马上办公发展十分迅速,成立一年后宣布取得千万元Pre-A轮融资。

  但是在邓连喜看来,“这件事并不是一个靠资本可以简单起来的,”他很快意想到,马上办公要做的不只是一个平台,而且要做好租户的体验。

  “我们意识到线下需要经纪人、需要找顾问来服务这些企业的时候,这时是需要建团队、建人员体系、建信用体系的过程。”因而,2015年马上办公开始调整,变成一个帮助联合办公、众创空间做线上推行和吸引流量的租赁平台。

  由于是同享办公,邓连喜表示,接下来会围绕这些企业的发展与业务需求,探索企业之间的互动、合作和社交。

  对联合办公的发展,邓连喜也有自己的看法。马上办公的愿景是建立企业同享办公社区,与需求用户之间搭建一个诚信、有保障的经营管理平台,在将闲置办公空间通过分享充分利用的同时,带来新的朋友和商机。

  邓连喜很早就预见到互联正在改变房地产行业:“如果用传统方法去服务这些小客户,效力其实不高,如果用互联的技术就可以做,这是很大的一个效率提升。”

  邓连喜认为,未来办公需求将越来越小团队和移动化,互联+对办公租赁行业的改造不仅仅是在用户租赁交易环节,用户本身办公室选址和消费行为都将产生变化。

  联合办公所代表的共享办公、分布式办公是行业的趋势与未来,单单从资本市场的估值就看的出来。

  “互联并不会颠覆租赁中介服务,相反,行业效率的提高会对服务提出更高的要求。”邓连喜表示。

  他介绍道:“我们的经纪人都是从零开始培养的,没有去挖同行,因为传统经纪人的作业习惯跟互联很不一样,作业模式也不一样。”

  最让邓连喜自满的是,“我们的同事辨认度非常高”,在马上办公的经纪团队,他的要求是五颗星等级、有温度的服务。

  对于行业,邓连喜是乐观主义者。

  “我认为今年是联合办公遭受的一个挫折,但总体上还是非常看好这个行业。”他解释道:“长远来看,联合办公会在整个供应端占比达到30%左右”

  当问到WeWork、优客工场像贪吃蛇一样并购时,联合办公会出现甚么局面?邓连喜点了点头表示认可:“头部的确会越来越集中,头部20%的企业都走上资本化、连锁化的道路,要走下去就得并购。另外一段就是80%的长尾,这一部分会活得很滋润,逐步形成自营小品牌。全部市场会有一两家比较大,但更多是分散的。”

  邓连喜举例称,就像酒店市场一样,全球五颗星等级酒店品牌只占很小很小的份额,5%都不到,还有大部分是一些只有一两个点的酒店品牌。联合办公未来也会是这样子,更多是区域性、资源性、多元化的品牌。

  邓连喜:一方面,自己内心里面一直以来就有创业的想法,尤其是在戴德梁行工作的十年,我们公司的指引人、出身测量师、自己创业的梁振英先生更是我的偶像。

  在戴德梁行工作十年,我发现大部分时间我们都是服务大客户,实际上国内的企业还有很多中小企业,这些中小企业占80%以上,而五大行不会去寻求和服务小客户。

  邓连喜:很累,我相信包括戴德梁行或者其他行都能够认识到,大陆、内地大部分还是有很多中小企业需要服务。

  这需要有好的方式,刚好我们赶上互联时代。如果用传统方法服务这些小客户,就会碰到人力投入算不来账的问题,效率不高。如果用互联的方式,就可以做这件事情,这是很大的一个效力提升。

  邓连喜:刚开始的想法就是面向中小企业,服务他们、帮助他们找办公室。这个事情是刚需、也是痛点,但我们也是走过弯路、踩过一些坑,然后不断调剂。

  企业定位和初心其实没有变过,刚开始我们寻求解决方案是把市场上一些闲置办公室拿出来分享和出租,当时寻觅到的房源是企业里面闲置的办公工位,有一点像Airbnb这样的做法,后来发现这条路能找到供应,寻求也有,可是呢一直找不到一项有效的方法鼓励房东,把租户的体验做好。

  因为和Airbnb不一样的地方就是房东是企业,其实是一个虚拟化的法人,没有人去做租户体验、给租户有更好的体验。

  邓连喜:2015年下半年就调剂了,我们还是围绕着中小企业租房需求,刚好市场上当时出现大量的短租同享办公、众创空间这样的一些专业运营商、或者专业的二房东,他们的房源品质和租户入住的体验度做得很好。

  因而我们把流量都导到这些空间里面去,发现租户的体验很好,我们也能向房东收到佣金,所以我们站就变成一个帮联合办公、众创空间上做推广和吸引流量的租赁平台。

  但初心还是一样的,我们确实发现在整个市场上出现了一个新的供应,它不是闲置的,而是有专业运营商,也是非常符合企业需求的小面积办公室,而且还是拎包入驻的。

  邓连喜:我们今天是不会去做的,还是更专注上租赁平台,围绕用户端去创造更加便捷、更加方便的办公室租赁、使用功能。

  目前看来,我们是处在一个大行业,比如跟Wework、3Q都有很好的合作,马上办公上做产品,服务中小企业和自由职业者。Wework、3Q的起步是下做办公室的产品来服务这些企业。

  渐渐往后面,大家会有交集的地方,他们也会做线上平台,也会有自己的APP,我们现在也有管理的房源,但我们仍然谈不上竞争,更多是合作。

  因为全部联合办公、共享办公这个领域在变大,市场变大以后,就会出现几种模式。一种就是下做空间的,可以做得比较大,还有一种做线上做平台,也能够做得比较大,这个其实在长租公寓、在酒店行业都有看到这样的现象。

  邓连喜:成交以后找房东收佣金,目前主要收入就是这一块,也有一些小的其它收入。

  我们下有帮一些房东管理空间,还有做独有代理、线上营销推行、房源托管。

  随着供应端的空间愈来愈多,在行业里这些头部品牌可能占到20%的份额,还有80%都是很分散的空间。

  这里面其实有一些房东自己没有团队也没有精力去打理,所以需要有专业团队帮他们进行管理,拜托给我们进行管理。

  我们仍然不会自己去做二房东,但会围绕租户和企业的需求去做管理。

  邓连喜:对,没有门店。我们有线下服务团队,但不是门店式的。

  邓连喜:从业务上还是比较像O2O,当然最早的想法是服务这些中小企业租办公室,能不能没有线下?我也不希望有大量的人员要管理。

  我们经过前面两年的迭代发现,企业租办公室,除找到好的房源以外,还需要有人帮他去排布需求优先级、提供谈判、决策建议等很多环节服务,这些事情企业是没法自己独立完成的。

  这个时候就需要有专业人士来服务,而且还要控制交易风险,比如说租金偏贵或者租到一间有问题的办公室,这是很痛苦的事情。

  后来我们发现,这些事情真的离不开人,所以我们过去两年主要就是不断在培养自己的经纪人,培养自己的企业顾问。

  这个花费了我们大量精力,企业租办公室这个解决方案里面,必须要有专业的人士,我们要去做这件事情。

  邓连喜:对接资本市场对我而言并不陌生,但是我们最近没有特别在资本市场去发力,由于我发现,这件事情不是靠资本就可以简单起来的事情。

  邓连喜:有这样的想法,其实我们从去年就整体盈利了。

  整个企业的发展,上市可能还是很重要的一个环节,是一个里程碑。一是说对投资人、对于股东而言,这是是很重要的退出方式。对我们同事而言,包括整个公司品牌,也有一定的帮助。

  邓连喜:其实今年是联合办公遭遇的一个挫折,但总体上还是非常看好联合办公这个行业。

  联合办公产品在不断升级,长远来看,联合办公在全部供应端会占到30%左右,我觉得这个判断是成立的。

  为什么可以支持30%?从供应角度可以看到,一栋楼里面未来的格局是有同享部份、有联合部份、有独立部份,是这样组成的。

  邓连喜:同享办公从去年开始出现一个很大变化,大家开始往一等写字楼进驻。

  同享办公刚开始出来的时候,是想改造一些闲置、破烂的旧厂房。但两年以后国内所有的参与者都发生变化了,大家开始进驻一等写字楼,这是好事。

  整个共享办公其实现在是遇到一定的挫折,但是长远来看会占到30%,前景还是很美好的。进程之中,大家在模式上、运营上、资源选取上,都会发生不断的迭代。

  这一轮的挫折,主要还是因为上一轮的估值泡沫,不但仅是联合办公,整个创业领域的估值都存在一定的泡沫。

  邓连喜:对,我也看到一些质疑的报导。这里面我觉得分为两方面。

  一方面,如果真正当做资本化,对照Wework这样去看,有质疑是正常的。

  另一方面,如果当做一个生意来看,我也看到有一些做得很成功的空间。

  邓连喜:头部的确切会越来越集中,由于大家都走上资本化、连锁化的道路,可能就得走下去,走下去就得并购。

  另外一段就是80%的长尾,我觉得他们不一样,他们活得很滋润,就会形成小品牌。全部行业可能有一两家比较大,但更多是分散的。

  就好像酒店市场一样,全球五颗星等级酒店品牌其实只占到很小很小的份额,5%都不到。联合办公未来也会是这样子,更多是区域性、资源性、多元化的品牌。

  撰文:杨晓敏 审校:劳蓉蓉

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