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1月土地月报

2020-03-02 来源:

1月土地月报:供应、成交走弱,地价、溢价率回升,但土地理性回归趋势不改

袁豪 鲁星泽 曹曼

月度观点

土地供应方面,受去年同期及上月高基数影响,1月住宅类供地同比、环比分别+4%、-46%,同比由负转正,表现仍较不错。其中,纯住宅供地环比-46%、同比-1%,鉴于库存持续低位,主流房企销售高增,预计后续土地市场供应将有所改善。土地成交方面,1月住宅类土地成交环比-50%、同比-19%,其中,纯住宅土地成交环比-46%、同比-16%,1月土地成交低迷主要受上月高基数及供应同比下滑影响所致。土地供需方面,由于1月土地成交、供给同步缩量,土地成交/供应比虽较12月下降8%,但仍处1.12倍高位,1月住宅类土地成交单价环比+22%,溢价率回升4pct至23%,主要系土地挂牌价大幅降低所致,土地市场供应关系将持续改善趋势不改,并且我们维持认为土地供给将持续放量,土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,重申看多地产龙头,并重申板块推荐评级,推荐:1)龙头蓝筹:万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团,二线:荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、中南建设、阳光城;2)一二线资源:北京城建、华侨城A、北辰实业;3)REITS标的:光大嘉宝、金融街。

支撑评级的要点

1供应:1月住宅类供地环比-46%、同比+4%,其中纯住宅同比-1%

1月,百城各类型土地合计供应8,868万平米,环比-40%,同比+18%,累计同比+18%。环比来看,住宅用地-46%、商住用地-46%、商服用地-42%、工业用地-32%;同比来看,住宅用地-1%、商住用地+14%、商服用地+9%、工业用地+45%;累计同比来看,住宅用地-1%、商住用地+14%、商服用地+9%、工业用地+45%;其中,住宅类用地(住宅+商住)供应3,747万平米,环比-46%,同比+4%,累计同比+4%。环比来看,一线-84%、二线-31%、三四线-53%;同比来看,一线+49%、二线+18%、三四线-13%;累计同比来看,一线+49%、二线+18%、三四线-13%。1月住宅类土地供应同比由负转正,表现仍较不错。土地新规约束效应仍在,以及大部分城市土地财政依赖程度仍较高,将综合推动18年全年供给大概率走好。

2成交:1月住宅类土地成交环比-50%、同比-19%,其中纯住宅同比-16%

1月,百城各类型土地合计成交10,101万平米,环比-38%,同比+0%,累计同比+0%。环比来看,住宅用地-46%、商住用地-56%、商服用地-59%、工业用地-3%。同比来看,住宅用地-16%、商住用地-25%、商服用地-21%、工业用地+42%;累计同比来看,住宅用地-16%、商住用地-25%、商服用地-21%、工业用地+42%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交4,215万平米,环比-50%,同比-19%,累计同比-19%。环比来看,一线-33%、二线-46%、三四线-57%;同比来看,一线+89%、二线-30%、三四线-15%;累计同比来看,一线+89%、二线-30%、三四线-15%。受高基数及上月供应同比下滑影响,1月住宅类用地成交低迷,2月成交同比或有所反弹。

3供需:1月地价环比、同比上升、溢价率低位回升,市场逐步回归理性

1月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)1.12倍,环比下降8%。其中,一线3.6倍,环比上升320%,二线0.96倍,环比下降21%,三四线1.2倍,环比下降8%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价5659元/平米,环比+22%,同比+55%,其中,一线、二线和三四线分别环比+44%、+19%、-9%,分别同比-0%、+69%、+22%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率23%,较0月上升4pct,其中,一线13%、二线24%和三四线31%,分别较0月+2pct、+4pct和+9pct。1月地价环比、同比上升、溢价率低位回升,土地市场回归理性趋势不改。

4风险提示:房地产市场下行风险。

正 文

一、土地供应:1月住宅类用地供应环比-46%、同比+4%,预计全年供给持续向好

1、土地供应面积:1月供地环比-40%、同比+18%,其中住宅供地环比-46%、同比-1%、降幅收窄

2018年1月,百城各类型土地合计供应建面8,868万平米,环比-39.9%,同比+18.4%,前1月累计同比+18.4%。其中,分用地性质土地供应建面占比来看,住宅用地28.1%、商住用地14.2%、商服用地14.3%、工业用地40.3%;分用地性质土地供应建面环比来看,住宅用地-45.9%、商住用地-46.0%、商服用地-41.6%、工业用地-31.9%;分用地性质土地供应建面同比来看,住宅用地-0.7%、商住用地+14.0%、商服用地+9.3%、工业用地+44.7%;分用地性质土地供应建面累计同比来看,住宅用地-0.7%、商住用地+14.0%、商服用地+9.3%、工业用地+44.7%。

上述数据显示,1月供地环比-40%、同比+18%,环比降幅扩大,同比由负转正,环比降幅较大主要系年末供地规模较年初增多的季节性因素推动基数走高所致,剔除季节性影响,同比表现仍较不错。分结构看,工业、商住和商服供地同比均实现一定程度增长,住宅供地虽同比小降-1%,但降幅较上月已大幅收窄13pct,趋势正在走好。自17年4月土地供应新规推出以来,虽下半年土地供应有所改善,但库存一直处于较低水平,鉴于行业库存低位去化不差,主流房企销持续呈现高增长,预计后续土地市场供需两旺局面仍将延续。

2、住宅类土地供应面积:1月住宅类供地环比-46%、同比+4%,其中一线同比表现依旧亮眼

从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年1月,住宅类用地供应建面3,747万平米,环比-46.0%,同比+3.8%,前1月累计同比+3.8%。其中,分城市能级住宅类用地供应建面占比来看,一线2.7%、二线56.9%、三四线40.3%;分城市能级住宅类用地供应建面环比来看,一线-84.1%、二线-30.9%、三四线-52.9%,分城市能级住宅类用地供应建面同比来看,一线+48

1月土地月报

.5%、二线+18.0%、三四线-12.8%;分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看,一线+48.5%、二线+18.0%、三四线-12.8%。

上述数据显示,1月住宅类土地供应环比降幅扩大,同比由负转正,环比数据走差主要系17年年末供地较多推动基数走高所致,剔除季节性扰动,同比数据表现仍较不错。同比结构来看,一线城市二线城市三四线城市,其中一线城市在17年年末连续两个月供给放量后,高位有所回调,但同比仍有近50%涨幅,表现依旧亮眼;二线城市在17年全年供给疲软背景下,1月供给有所回升,且供应建面占比为近13个月新高,鉴于二线供需关系持续紧张,房价上行压力较大,在土地新规约束下,18年全年供给将大概率走好;三四线城市在连续13个月同比为正后首次转负,考虑三线城市土地财政依赖程度仍较高,在17年全年供给整体稳定格局下18年或将延续该势态。

二、土地成交:1月住宅类土地成交环比-50%、同比-20%,楼面价有所上行

1、土地成交面积:1月土地成交环比-38%、同比+0%,其中住宅环比-46%、同比-16%、高基数显现

2018年1月,百城各类型土地合计成交建面10,101万平米,环比-38.0%,同比+0.2%,前1月累计同比+0.2%。其中,分用地性质土地成交建面占比来看,住宅用地27.0%、商住用地14.7%、商服用地12.6%、工业用地41.9%;分用地性质土地成交建面环比来看,住宅用地-46.3%、商住用地-56.2%、商服用地-58.7%、工业用地-2.5%;分用地性质土地成交建面同比来看,住宅用地-16.2%、商住用地-24.9%、商服用地-21.1%、工业用地+42.1%;分用地性质土地成交建面累计同比来看,住宅用地-16.2%、商住用地-24.9%、商服用地-21.1%、工业用地+42.1%。

上述数据显示,1月土地成交环比下降38%、同比略增0.2%,环比大幅下降主要受去年12月成交高基数影响,同比略有上升主要由工业用地成交同比大幅上涨带动。从成交结构来看,住宅用地成交环比、同比均大幅下滑,考虑到去年1季度高基数效应逐渐显现,2、3月同比数据仍将承压;1月商住用地和商服用地成交同比仍延续17年全年成交总体疲软势态,符合目前商办处于去库存阶段的判断,由此也将持续对于商品房投资形成拖累;工业用地成交同比在连续3个月下滑后,受12月供地有所上升推动以及去年同期低基数效应显现,成交同比低位回升,并对1月土地成交同比数据形成托底。

2、住宅类土地成交面积:1月住宅类土地成交环比-50%、同比-20%,其中一线上涨、二三四线下跌

从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年1月,住宅类用地成交建面4,215万平米,环比-50.2%,同比-19.5%,前1月累计同比-19.5%。其中,分城市能级住宅类用地成交建面占比来看,一线8.7%、二线48.4%、三四线42.9%;分城市能级住宅类用地成交建面环比来看,一线-33.1%、二线-45.6%、三四线-56.7%,分城市能级住宅类用地成交建面同比来看,一线+88.7%、二线-29.7%、三四线-15.5%;分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看,一线+88.7%、二线-29.7%、三四线-15.5%。

上述数据显示,受12月供给高基数以及住宅类用地供应同比下滑影响,1月住宅类用地成交环比、同比均大幅下滑。考虑到1月住宅类用地供应同比有所回升,2月住宅类用地成交同比或有所反弹。分城市来看,1月一线城市同比大增89%,虽较上月回落59pct,表现依旧亮眼,一线住宅类土地成交热度仍在延续;二线城市受上月供给大幅缩量影响,成交环比、同比均持续低迷;三四线城市成交同比在连续12个月上涨后首次由正转负,由于上月供给明显缩量叠加高基数效应显现,2月成交同比将持续承压。

3、住宅类土地成交金额:1月住宅类土地成交额环比-39%、同比+24%,其中一线同比上涨较多

从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年1月,住宅类用地成交金额2,385亿,环比-39.3%,同比+24.4%,前1月累计同比+24.4%。其中,分城市能级住宅类用地成交金额占比来看,一线21.1%、二线57.5%、三四线21.4%;分城市能级住宅类用地成交金额环比来看,一线-4.0%、二线-35.1%、三四线-60.5%,分城市能级住宅类用地成交金额同比来看,一线+88.2%、二线+18.7%、三四线+3.3%;分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看,一线+88.2%、二线+18.7%、三四线+3.3%。

以上数据显示,1月成交金额环比降幅低于成交面积环比降幅,主要系1月住宅类土地成交均价上行以及成交溢价率回升所致。分城市能级来看,一线城市住宅类土地成交额环比微降4.0%,成交面积环比下降33%,显示出一线城市成交均价和溢价率均有所上涨;二线城市成交金额环比降幅小于成交面积,成交金额同比上涨,成交面积同比下降,显示出二线城市由于供需关系持续紧张,土地价格一直处于上升通道,但近期涨幅有所回落;三四线城市成交额同比略增,成交面积同比下降,成交额环比跌幅略大于成交面积,显示出三四线城市土地价格较去年同期已有一定程度增长,但近期成交价格有所回落。

三、土地供需:1月地价环比、同比上升,溢价率低位回升,土地市场逐步回归理性趋势不改

住宅类土地供需指标方面,2018年1月,百城住宅类土地成交/需求比1.12倍,较12月1.22倍下降8%,1月土地成交/供应比虽有所回落,但仍处高位,主要系1月土地成交、供给同步缩量所致。考虑到土地新规出台后,在库存低位去化不差背景下政府加大土地供应趋势不变,供需关系重回改善状态乃是必然。分城市能级来看,一线3.6倍,较12月0.86倍上升320%,二线0.96倍,较12月1.21倍下降21%,三线1.2倍,较12月1.3倍下降8%。一线城市延续了17年下半年以来的趋紧势态,并进一步加剧创9个月来新高,显示出一线城市库存仍处于低位,虽4月国土供应新规后供应有一定程度放量,但由于去年基数较低,新增供应总量仍不大,在房企补库存需求旺盛背景下,其供需结构偏紧状态短期内难以发生根本性改变;二线城市1月供需关系虽小幅改善,但偏紧状态仍未改变,考虑到二线城市17年住宅类用地供给累计同比下降11%,其补库存需求仍十分旺盛,然供给并未打开,二线城市供需关系紧张局面仍未根本改变,未来土地成交/需求比仍将维持高位;三四线城市在经历10月成交/供应比高点后,持续震荡下行,由于其库存相对宽松,供给有所放量,未来成交/供应比将持续回落至较健康状态。

住宅类土地成交价格方面,2018年1月,百城住宅类用地成交楼面均价5,659元,环比+22%,同比+54.5%。1月成交均价环比上升主要受一二线城市成交均价环比上升以及土地成交溢价率回升带动。考虑到在土地新规约束下未来供应或将打开,推动供需关系改善,土地成交均价或将稳中回落。分城市能级来看,一线13,691元/平米,二线6,726元/平米,三线2,823元/平米,分别环比:一线+43.5%,二线+19.4%,三四线-8.9%,分别同比:一线-0.3%,二线+68.8%,三四线+22.3%,由于16年10月房地产市场打压政策密集推出,土拍市场限价扩围,成交均价大幅回落,低基数效应致1月二三四线城市土地成交价格同比有所上涨。环比数据显示,一二线城市近期成交均价上升,三四线成交价略有下降。

住宅类土地成交溢价率方面,2018年1月,百城住宅类土地成交溢价率23%,较12月上升4pct,其中,一线13%、二线24%和三四线31%,分别较12月+2pct、+4pct和+9pct。一线城市溢价率触底回升,主要是由于一线城市住宅类土地挂牌价大幅下降,并创近一年半以来新低,低基数效应致溢价率有所上行。二线城市溢价率在17年5月高点以来持续震荡下行,考虑到18年二线城市土地供给或将低位放量,未来成交溢价率将大概率继续保持下行趋势。三四线城市由于其供需结构相对健康,1月溢价率虽有提升,但下行趋势不改。

四、投资建议:供应、成交低迷,地价回升,溢价上行,市场热度仍在

土地供应方面,受去年同期及上月高基数影响,1月住宅类供地同比、环比分别+4%、-46%,同比由负转正,表现仍较不错。其中,纯住宅供地环比-46%、同比-1%,鉴于库存持续低位,主流房企销售高增,预计后续土地市场供应将有所改善。土地成交方面,1月住宅类土地成交环比-50%、同比-19%,其中,纯住宅土地成交环比-46%、同比-16%,1月土地成交低迷主要受上月高基数及供应同比下滑影响所致。土地供需方面,由于1月土地成交、供给同步缩量,土地成交/供应比虽较12月下降8%,但仍处1.12倍高位,1月住宅类土地成交单价环比+22%,溢价率回升4pct至23%,主要系土地挂牌价大幅降低所致,土地市场供应关系将持续改善趋势不改,并且我们维持认为土地供给将持续放量,土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,重申看多地产龙头,并重申板块推荐评级,推荐:1)龙头蓝筹:万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团,二线:荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、中南建设、阳光城;2)一二线资源:北京城建、华侨城A、北辰实业;3)REITS标的:光大嘉宝、金融街。

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